Kanadyjski rynek mieszkaniowy obstawia, że ​​stopy procentowe nigdy nie wzrosną

Mogą to być pożyczki o niskim oprocentowaniu, które pomagają napędzać jeden z najbardziej szarych rynków nieruchomości na świecie, które powodują, że eksploduje.

Przez 12 kolejnych lat kanadyjski rynek mieszkaniowy osiągnął rekordowe poziomy. Napięte zapasy, szczególnie w Toronto i Vancouver, sprawiły, że podwyżki cen nieruchomości i wojny ofertowe należą do najbardziej agresywnych gdzie indziej.

To skłoniło Kanadyjczyków do bardzo niebezpiecznej gry. Aby wstrzymać miesięczne spłaty, ponieważ ceny domów wciąż rosną, rekordowa liczba osób ubiegających się o kredyt hipoteczny decyduje się na zaciągnięcie pożyczek, które oferują najniższe początkowe oprocentowanie. Problem z tymi pożyczkami, znanymi jako kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, polega na tym, że ich oprocentowanie automatycznie rośnie wraz ze standardowym kosztem kredytu w danym kraju. I wszystko wskazuje na to, że zaraz wzrośnie – prawdopodobnie dużo. Oczekuje się, że decydenci Banku Kanady podniosą stopę procentową z 0,25 procent na posiedzeniu 26 stycznia, aby schłodzić rosnącą inflację, a następnie w ciągu najbliższych dwóch lat podejmą kilka kolejnych podwyżek.

Wzrost o więcej niż jeden punkt procentowy stopy procentowej banku centralnego – dealerzy z Toronto spodziewają się półtora punktu – obróciłby się przeciwko właścicielom domów, powodując, że koszt kredytów hipotecznych byłby wyższy niż obecnie oferowane w przypadku tradycyjnych kredytów o stałym oprocentowaniu. Dla starych właścicieli na rynku mieszkaniowym przedmioty tutaj — znużeni nabywcy nagle dotknięci rosnącymi kosztami kredytu — są mieszanką problemów. Chociaż przewidywanie krachu na kanadyjskim rynku mieszkaniowym było żenująco złym pomysłem dwie dekady temu, niektórzy zbierają się na odwagę, by ponownie wzbudzić widmo.

David Rosenberg, ekonomista, który przewidział upadek budownictwa mieszkaniowego w USA w 2008 r., a obecnie prowadzi własną firmę analityczną Rosenberg Research & Associates Inc.

Jeśli jest coś, mówi, to może być tak, że rynek nie docenia, a nie przecenia, liczby podwyżek stóp procentowych, które mogłyby nastąpić, gdyby Bank Kanady wpadł w panikę w obliczu najszybszej inflacji od 30 lat. „Istnieje większe ryzyko, że zaostrzą się zbyt mocno i mogą zacisnąć się nawet przy kilku podwyżkach stóp”.

efekt domina

Obawy nie polega na tym, że kanadyjscy właściciele domów nie będą spłacać kredytów hipotecznych, co spowodowało masowe niewykonanie zobowiązania i przejęcie nieruchomości w Stanach Zjednoczonych w 2008 roku. płacić tylko niższą kwotę kapitału, aby zrekompensować wyższe odsetki. W miarę narastania obaw przed bańką mieszkaniową rząd nałożył dodatkową warstwę ochrony w postaci testu warunków skrajnych, zapewniając, że nowi kredytobiorcy będą mieli wystarczający dochód, aby poradzić sobie z wyższymi płatnościami odsetek.

Rosenberg powiedział, że inwestorzy, których udział w rynku mieszkaniowym wzrósł szybciej niż jakikolwiek inny rodzaj nabywców, są najbardziej skłonni do sprzedaży. Według najnowszych danych banku centralnego w połowie 2021 r. inwestorzy stanowili jedną piątą wszystkich domów zakupionych w Kanadzie.

Inwestorzy postrzegają swoje nieruchomości jako źródło zysku, więc mogą mieć mniej obaw związanych ze sprzedażą niż zajmowaniem właścicieli, gdy gospodarka staje się mniej korzystna, wynika z badań Banku Anglii. Ponadto, według badań Banku Kanady, większy udział zadłużenia inwestorów w stosunku do ich dochodów może sprawić, że będą bardziej wrażliwi na zmiany stóp procentowych. A pod koniec 2020 r. około 40 procent inwestorów osiągnęło próg rentowności – pozostawiając tę ​​grupę całkowicie zależną od rosnących cen, aby uzyskać zwrot, według nieformalnego badania właścicieli nieruchomości inwestycyjnych przeprowadzonego przez Veritas Investment Research z siedzibą w Toronto.

Podsumowując, może to oznaczać, że nawet inwestorzy, którzy przeszli rządowy test warunków skrajnych, uznają, że nie warto ich czasu, jeśli ceny naprawdę wzrosną.

„Inwestorzy mają tendencję do pożyczania nawet gałek ocznych” – powiedział Rosenberg. „Tutaj rozpocznie się sprzedaż, ale rozprzestrzeni się jak domino”.

Ale inwestorzy, zarówno przeciętni nabywcy domów, jak i pośrednicy hipoteczni, nie wydają się sądzić, że Bank Kanady znacząco podniesie stopy procentowe.

Jeśli przeszłość jest jakąkolwiek wskazówką, wszystko będzie dobrze, mówi Vlad Mevsky, inwestor mieszkaniowy, który posiada około 17 nieruchomości w południowo-zachodnim Ontario i właśnie otrzymał w sierpniu zmienną hipotekę.

Bank Kanady nie stosował stopy procentowej powyżej 1,75% od czasu kryzysu finansowego z 2008 r., ponieważ cykle zaostrzania stóp procentowych są zwykle krótkie i płytkie. Ponieważ pandemia nadal rozprzestrzenia się w całym kraju, Mevsky widzi wiele powodów, dla których bank centralny ma utrzymywać koszty kredytu na niskim poziomie.

„Nie sądzę, że zwiększą liczbę planowanych planów” – powiedział. „Nawet jeśli pójdziesz wyżej, to nie potrwa długo. Będzie kolejny kryzys i będzie coś innego, co ponownie obniży wszystkie te stawki. Więc lepiej zapłacisz zmienną.”

„To imponujące”

Pożyczki o zmiennym oprocentowaniu zawsze były tańsze niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, ale teraz, gdy zniżka jest największa od dekady, trudno przeoczyć Kanadyjczyków.

Pożyczkobiorcy mogą zaoszczędzić ponad 1 punkt procentowy odsetek każdego miesiąca, wybierając zmienne, a nie stałe stawki. Dzieje się tak dlatego, że kredyty o stałym oprocentowaniu są wyceniane z obligacji rządowych, więc poruszają się wraz z rynkami finansowymi, które według obliczeń Bloomberga wyznaczyły już sześć podwyżek, czyli półtora punktu procentowego wyższych kosztów kredytu.

Więc teraz, jeśli pożyczkobiorca zapłaci 20 procent na dom za milion dolarów (799 000 dolarów) — poniżej średniej ceny w Vancouver i Toronto — i zaciągnie pożyczkę o zmiennym oprocentowaniu, może zaoszczędzić około 8 000 dolarów na spłatach odsetek w pierwszym spadku. Zapłata. Rok, jeśli stawki się utrzymają. Kanadyjczycy wydają się lubić te szanse.

Według najnowszych danych krajowego regulatora bankowego kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu stanowiły ponad połowę wszystkich kredytów hipotecznych udzielanych co miesiąc przez banki w Kanadzie od lipca do listopada. Nigdy nie stanowili więcej niż 50 procent nowych kredytów hipotecznych nawet przez jeden miesiąc w tych rejestrach, począwszy od 2013 roku, nie mówiąc już o pięciu z rzędu. Dla kontrastu, kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu stanowiły tylko około 3 procent nowych wniosków o kredyt hipoteczny w Stanach Zjednoczonych w listopadzie, według Stowarzyszenia Bankowców Hipotecznych w tym kraju.

Obecnie w Kanadzie kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu są warte 372 miliardy dolarów, czyli 27,2 procent kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w bankach.

Dopóki Bank of Canada będzie trzymał się nie więcej niż czterech podwyżek stóp o ćwierć punktu każdy, kredytobiorcy z kredytami hipotecznymi o zmiennym oprocentowaniu nadal będą oszczędzać pieniądze – i na to właśnie stawiają.

„To nieszczere”, powiedział Jeff Evans, pośrednik hipoteczny z Vancouver, który kieruje około 80 procent swoich klientów do kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. „Tak naprawdę nie są w sytuacji ekonomicznej, aby robić rzeczy, którym zagrażają”.

Ale jeśli inwestorzy mają rację, niektórzy pożyczkobiorcy mogą być zaskoczeni brakiem przygotowania.

W zeszłym miesiącu Lori Bebeck, 48-letnia menedżerka produktu w firmie zajmującej się zaopatrzeniem przemysłowym, wydała prawie milion dolarów na domek na przedmieściach Toronto. Niskie oprocentowanie kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu, zaledwie 1,35 procent, było pomocne, biorąc pod uwagę cenę naklejki.

„Z tym, gdzie jestem teraz i gdzie są moje miesięczne płatności, mogę żyć dość wygodnie i nie muszę się martwić” – powiedziała. „Gdyby sprawy potoczyły się znacznie wyżej, byłbym bardziej zainteresowany tym, co nadchodzi i co się wydarzy”.

Jeśli stopy wzrosną, Bebek mówi, że ograniczy wydatki gdzie indziej i nadal będzie spłacać pożyczkę, aby mieć pewność, że będzie wolna od kredytu hipotecznego przed przejściem na emeryturę. Ryzyko dla gospodarki Kanady polegałoby na tym, że miliony właścicieli domów, którzy zgromadzili kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, znalazły się w tym samym czasie w tym samym pasie. Takie uderzenie w sumę wydatków konsumenckich może pozbawić niektórych ludzi pracy, a jeśli Bebek zostanie jedną z nich, mówi, że nadążanie za rosnącymi ratami kredytów hipotecznych może stać się trudne.

„Chciałam skorzystać z tego, co mogę teraz wykorzystać”, powiedziała Bebek, wybierając swój kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu zamiast o stałym oprocentowaniu. „Ciągle sobie powtarzam, że pod koniec dnia mogę sprzedać”.