Eksperci twierdzą, że właściciele domów i wynajmujący powinni podjąć kroki w celu ochrony przed oszustwami dotyczącymi tytułu własności

Minęło wiele lat, odkąd skończyłeś spłacać kredyt hipoteczny, więc list, który otrzymujesz pocztą z banku z informacją, że zalegasz ze spłatą i teraz jesteś winien pieniądze, jest szokiem.

Nie tylko nie zaciągnąłeś kolejnego kredytu hipotecznego na swoją nieruchomość, ale nigdy wcześniej nie miałeś do czynienia z tym bankiem. Jednak dostarczone Państwu dokumenty mówią co innego.

W tym momencie zdasz sobie sprawę, że mogłeś stać się ofiarą oszustwa.

Szanse na wystąpienie takiego scenariusza mogą wydawać się odległe, ale eksperci twierdzą, że w Kanadzie szybko rośnie liczba oszustw związanych z tytułem własności i hipoteką, a właściciele domów powinni podjąć kroki w celu ochrony swojej własności – i swojej tożsamości.

Oszustwo związane z tytułem własności ma miejsce wtedy, gdy tytuł lub własność nieruchomości zostaje oszukańczo zmieniona lub dokumenty są sfałszowane, aby umożliwić oszustowi nielegalną sprzedaż lub refinansowanie nieruchomości.

Sprawa zyskała na znaczeniu w zeszłym roku po dwóch dochodzeniach policji w Toronto, w których rzekomo domy były wystawione na sprzedaż bez wiedzy właścicieli, w tym w jednym, w którym dom został sprzedany.

Chociaż te przypadki były „skrajne”, oszustwa hipoteczne są częstsze, gdy oszuści uzyskują kredyt hipoteczny od pożyczkodawcy pod fałszywym pretekstem, powiedział Daniel La Gamba, prawnik zajmujący się nieruchomościami i partner w LD Law LLP.

Typowy przypadek takiego oszustwa polega na tym, że sprawca kradnie tożsamość prawowitego właściciela domu – wykorzystując fałszywy dowód osobisty, list biznesowy, raport kredytowy lub referencje – w celu uzyskania kredytu hipotecznego za pośrednictwem banku, stwierdziła La Gamba.

Jeśli bank przekona się co do tożsamości danej osoby, przekaże jej pieniądze z kredytu hipotecznego, ale kilka miesięcy później okaże się, że fałszywy właściciel nie dokonał z tego tytułu żadnych płatności.

„Nawet przy zastosowaniu wszystkich zabezpieczeń… oszuści stali się bardzo wyrafinowani w zakresie kopiowania dokumentów tożsamości i kradzieży tożsamości” – stwierdziła La Gamba.

„Czasami pozostają nam tylko przeczucia. Jeśli coś nie pachnie dobrze, zaczynamy kopać i zadawać dodatkowe pytania.

Kiedy prawdziwy właściciel otrzymuje pismo bankowe z żądaniem zapłaty, co wywołuje alarm informujący, że został oszukany, udowodnienie, że padł ofiarą oszustwa i że nie powinien być zobowiązany do spłaty kredytu hipotecznego, może być „bardzo uciążliwym i kosztownym obciążeniem”, La Powiedział Gamba.

Najbardziej opłacalną obroną dla właściciela domu jest posiadanie już ubezpieczenia tytułu własności – składka, która zazwyczaj kosztuje około 900 dolarów za nieruchomość o wartości 1 miliona dolarów i obejmuje cały okres jej własności, powiedział.

„Jeśli masz ubezpieczenie tytułu własności, po prostu wkraczają i podejmują wszelkie niezbędne kroki, aby wszystko naprawić” – powiedział.

„Jeśli nie masz ubezpieczenia tytułu prawnego, jesteś zdany na siebie… a to będzie bardzo kosztowne i czasochłonne przedsięwzięcie”.

Najbardziej zagrożeni są nowicjusze i osoby starsze

Firma ubezpieczeniowa tytułu (FCT) szacuje, że co cztery dni robocze ma miejsce co najmniej jedna próba oszustwa związanego z tytułem lub hipoteką. W ciągu ostatnich dwóch lub trzech lat firma odmawiała poręczenia kredytów hipotecznych i transferów o wartości 539 milionów dolarów, „na tej podstawie, że były dla nas zbyt podejrzane” – powiedział John Tracy, główny radca prawny w FCT Canada.

Powód, dla którego nieruchomości stanowią coraz większy obszar zainteresowania oszustów, jest prosty: „Nagroda jest ogromna” – powiedział.

„W porównaniu do otrzymania karty kredytowej na moje nazwisko – możesz otrzymać hologramy lub karty podarunkowe o wartości 10 000 dolarów. Ale jeśli uda ci się ukraść moją tożsamość i obciążyć mój dom hipoteką, wypłata będzie znacznie większa.”

Eksperci twierdzą, że najczęstszymi celami prób oszustw związanych z tytułem lub hipoteką są nowo przybyli do Kanady, którzy są szczególnie bezbronni, jeśli napotykają barierę językową, a także seniorzy.

„Ogólnie rzecz biorąc, oszuści naprawdę lubią obierać za cel domy bez kredytu hipotecznego” – stwierdziła La Gamba.

„W tym scenariuszu często celem są osoby starsze, które są właścicielami domu od 20–30 lat i mają całkowicie spłacone kredyty hipoteczne.

Daniela Di Tomaso, prezes FCT Canada, powiedziała, że ​​firma zaczęła śledzić próby oszustw związanych z tytułami własności w 2010 roku i odnotowała 70-procentowy wzrost w ciągu pierwszych 10 lat. Dodała, że ​​wskaźnik ten prawdopodobnie przyspieszy podczas pandemii wraz ze zwiększonym uzależnieniem od technologii zdalnej i weryfikacji cyfrowej.

„Technologia to wspaniała rzecz, ale umożliwiła oszustom klonowanie tożsamości w sposób prawie niemożliwy do wykrycia nawet dla wprawnego oka” – stwierdziła.

„Za 5000 dolarów można kupić drukarkę, która w dużym stopniu potrafi odtworzyć dowód tożsamości”.

Di Tomaso powiedział, że FCT obserwuje „ruchomy cel” pod kątem potencjalnych sygnałów ostrzegawczych. Organizacja zatrudnia certyfikowanego eksperta ds. oszustw oraz zespoły ubezpieczycieli, „których jedynym zadaniem jest wyszukiwanie niektórych z tych sygnałów ostrzegawczych” – powiedziała.

„Mimo że nasi ubezpieczyciele są dobrzy, istnieją programy, które zawsze są o krok do przodu, dlatego teraz współpracujemy z firmą, w której korzystamy z cyfrowej weryfikacji tożsamości, która w rzeczywistości wykracza poza fizyczną kontrolę dokumentu” – powiedziała.

Brokerzy w Ontario mają obowiązek zwracać uwagę na czerwone flagi

Jesienią ubiegłego roku Urząd Regulacji Usług Finansowych w Ontario wydał wytyczne mające na celu zwalczanie oszustw związanych z kredytami hipotecznymi, które określają wymogi dla brokerów „prowadzących działalność w sposób niesprzyjający nieuczciwości, oszustwom lub innemu niezgodnemu z prawem postępowaniu”.

Dyrektywy obejmowały obowiązki, takie jak monitorowanie zwiększonej liczby sygnałów ostrzegawczych potencjalnych nadużyć finansowych. Zaleca się również stosowanie uwierzytelniania wieloskładnikowego jako najlepszej praktyki weryfikacji tożsamości.

„Naszym zdaniem broker musi udowodnić, że podjął rozsądne kroki w celu wykrycia oszustwa, które może obejmować… weryfikację tożsamości klienta i sprawdzenie, czy klient faktycznie ma uprawnienia do zastawienia hipoteki na nieruchomości”. Antoinette Leong, dyrektor FSRA ds. instytucji finansowych i postępowania w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, powiedziała.

„Każdy, kto zauważy te czerwone flagi, powinien sprawdzić je i się im przyjrzeć”.

Sygnały ostrzegawcze mogą obejmować imię i nazwisko osoby powiązane z adresem nieruchomości, który wygląda nieco inaczej niż to, które widnieje na jej dokumencie tożsamości lub rachunku za media – dodała. W wytycznych zwrócono również uwagę na listy pracownicze, z którymi należy się zapoznać, aby upewnić się, że pracodawca osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny faktycznie istnieje i że ona tam pracuje.

Urząd Regulacji Usług Finansowych, który ma uprawnienia do regulowania i karania licencjonowanych brokerów kredytów hipotecznych, pośredników, agentów i administratorów, ostrzega, że ​​może podjąć działania egzekucyjne, jeśli otrzyma wiarygodne informacje o potencjalnym oszustwie lub nieprzestrzeganiu prawa i jego przepisów.

„Jeśli ułatwiasz oszustwo i nie możesz zobaczyć dowodów sugerujących inaczej, (brokerzy) będą musieli odejść od tej transakcji” – powiedział Leong.

Ten raport The Canadian Press został po raz pierwszy opublikowany 17 marca 2024 r.