Co się stanie z pustymi biurami Kanady?

Pandemia COVID-19 spowodowała poważne zmiany w krótko- i długoterminowej perspektywie w sposobie życia, zabawy i pracy osób prywatnych.

Podczas gdy niektóre aspekty życia przed pandemią – takie jak kontakty towarzyskie w pomieszczeniach bez maski i podróżowanie – powróciły, biura w całym kraju nie powróciły jeszcze do wskaźników obłożenia przed pandemią.

Należy zdecydować, czy firmy zrezygnują z modeli hybrydowego i zdalnego miejsca pracy, które stały się popularne podczas pandemii. Ale dwie rzeczy są jasne: wskaźnik pustostanów w biurach rośnie od początku pandemii, a przenoszenie biur do mieszkań staje się coraz bardziej powszechne w średnich i dużych kanadyjskich miastach.

w tym Najnowsza migawka rynku krajowego, Colliers Investment Management ocenił wskaźnik pustostanów w 12 kanadyjskich miastach w trzecim kwartale 2022 r. Według raportu średni wskaźnik pustostanów w Kanadzie wynosi 13 procent, w porównaniu do nieco ponad 8 procent na początku pandemii.

Calgary ma najwyższy wskaźnik pustostanów, gdzie 27,5 procent biur jest nieobsadzonych. Edmonton ma wskaźnik 19 procent, Regina 17,5 procent, Montreal 14,7 procent, Saskatoon 14,5 procent, Halifax 14,1 procent, Waterloo 13,3 procent, Winnipeg 12,7 procent, Ottawa 10,6 i Toronto 10,1. Vancouver może pochwalić się najniższym wskaźnikiem pustostanów, wynoszącym 5,8 proc.

Benny Gorstein jest profesorem w Szkole Planowania Społecznego i Regionalnego Uniwersytetu Kolumbii Brytyjskiej, specjalizującym się w nieruchomościach i mieszkalnictwie. Uważa, że ​​to, co się dzieje, to przyspieszenie trendu, który rozpoczął się przed pandemią.

„Myślę, że COVID właśnie przyspieszył trend w kierunku bardziej elastycznych organizacji pracy, które trwają od jakiegoś czasu” – powiedziała CTVNews.ca w wywiadzie telefonicznym w środę. „Firmy próbujące przyciągnąć młodszą siłę roboczą zdały sobie sprawę, że ich pracownicy chcą większej elastyczności, więc nie potrzebują tak dużej powierzchni biurowej”.

Wraz ze wzrostem liczby pustostanów w biurach właściciele budynków, deweloperzy i urbaniści zaczęli się nagrzewać do idei zamiany pustych, przestarzałych powierzchni biurowych w domy. To oszczędza im konieczności wyburzania i odbudowy niewykorzystanych aktywów i wypełnia popyt na mieszkania.

Ta koncepcja też nie jest nowa.

Przez dziesięciolecia deweloperzy przekształcali banki, szkoły, fabryki i kościoły w kondominia i mieszkania, a w Kanadzie przed pandemią jest wiele przykładów przebudowy biur.

Zaletą ponownego wykorzystania istniejących budynków jest zmniejszenie wpływu budynku na środowisko. Pomiędzy trzema projektami konwersji biur na mieszkania ukończonymi od 2019 r. a czwartym nadchodzącym projektem, Strategy Group z siedzibą w Albercie szacuje, że zaoszczędzi 56 000 ton materiałów budowlanych i 17 ton emisji CO2.

Zdjęcie z Grupy Strategicznej przedstawia kuchnię i salon w kondominium w projekcie mieszkaniowym Cube, w którym pusty biurowiec w centrum Calgary został przekształcony w kondominium mieszczące 65 mieszkań z jedną lub dwiema sypialniami. (grupa strategiczna)

„Jest to równoznaczne z usunięciem z dróg 37 000 pojazdów każdego roku”, powiedział Ken Toews, starszy wiceprezes ds. rozwoju w Strategy Group, w wywiadzie telefonicznym dla CTVNews.ca w środę.

Toews wyjaśnił, że budowa uwzględnia 11 procent globalnych emisji klimatycznych, według Światowej Rady Budownictwa Ekologicznego, więc częścią wezwania do realokacji istniejących budynków jest pomoc w obniżeniu tej liczby.

Oczywiście są też względy finansowe.

Stephen Painter, dyrektor Gensler Architecture and Design, wyjaśnił, że gdy wskaźnik pustostanów wzrasta do 20 procent, zaczyna on tracić pieniądze.

„W tym momencie jest wiele budynków”, powiedział CTVNews.ca w wywiadzie telefonicznym w środę. „W ciągu ostatnich sześciu miesięcy, gdy liczba wolnych miejsc pracy wzrosła, a ludzie nie przedłużali umów najmu biur, nagle wszyscy chcą o tym porozmawiać i chcą, aby te projekty ruszyły”.

Gensler dostrzegł to na początku pandemii i stworzył system punktacji, aby pomóc deweloperom zdecydować, które budynki nadają się do przebudowy, a które nie.

Małe budynki stropowe są idealne, ponieważ łatwiej jest zaprojektować kondominia w przestrzeni o głębokości około 35 stóp od windy do okna niż, powiedzmy, 80 stóp. Budynki z lat 70. mają zwykle te mniejsze płyty podłogowe. Atutem są również budynki z dużą ilością okien i istniejącym parkingiem, ponieważ modyfikacja tych cech jest trudna i kosztowna.

„Zrobiliśmy nad tym dużo pracy” – powiedział Painter. „Przyjrzeliśmy się teraz ponad 350 budynkom w Ameryce Północnej i znaleźliśmy, jeśli masz szczęście. Około 30 procent czasu, gdy te projekty będą miały sens ekonomiczny”.

Jednak Paynter spodziewa się, że wkrótce w każdym większym mieście w Ameryce Północnej nastąpi konwersja biurowo-mieszkalna, chociaż w niektórych miastach potrwa to dłużej niż w innych, głównie ze względu na miejskie zasady zagospodarowania przestrzennego i zatwierdzania.

Miasta muszą zatwierdzać wnioski o przekształcenie biura w lokal mieszkalny, a niektóre miasta mają zasady zagospodarowania przestrzennego, które chronią powierzchnię biurową. Na przykład Painter powiedział, że Toronto wyznaczyło miejsca pracy, w których chroniona jest przestrzeń biurowa. To dodaje kolejną barierę w dokonywaniu konwersji.

„W tej chwili trudno jest dokonywać tego rodzaju transferów w Toronto ze względu na przepisy miejskie” – powiedział Pinter.

Federalni liberałowie są świadomi tej bariery, a w wyborach w 2021 r. Prowadził kampanię na podstawie obietnicy Przeznacz 600 milionów dolarów na wsparcie przenoszenia biur i sklepów detalicznych do mieszkań i współpracuj z gminami w celu stworzenia szybkiego systemu śledzenia pozwoleń, aby umożliwić szybsze przenoszenie.

Painter powiedział, że nie zauważył jeszcze żadnego ruchu w związku z tymi obietnicami, ale w międzyczasie niektóre gminy przejęły kontrolę.

poprzez Program Motywacyjny dla Rozwoju Śródmieścia Calgary, Miasto Calgary oferuje dotację na transfer z biura do mieszkania w wysokości 75 USD za metr kwadratowy. Program został uruchomiony w sierpniu 2021 r. i zatwierdził pięć transferów, z których dwa prawdopodobnie zostaną wkrótce zatwierdzone.

Toys powiedziało, że Calgary poczyniło również postępy w przyspieszeniu procesu zatwierdzania podziału na strefy dla przeniesień z biura do mieszkania.

Od 2019 r. The Strategy Group zrealizowało trzy przebudowy biurowo-mieszkalne w Edmonton i Calgary, w wyniku czego powstało ponad 200 nowych mieszkań, a wkrótce rozpocznie czwartą przebudowę.

Zdjęcie z The Strategic Group przedstawia kuchnię w osiedlu mieszkaniowym e11even, w którym dokonano przekształcenia pustego biurowca w centrum Edmonton w kondominium ze 177 lokalami do wynajęcia. (grupa strategiczna)

„Od dawna byliśmy bardzo podekscytowani transferami” – powiedział Toys. „Wiedziałem, że jesteśmy na dobrej drodze, kiedy pracowaliśmy nad adaptacyjnym ponownym wykorzystaniem budynków, ale nie zdawałem sobie sprawy, że to taka wielka sprawa”.

Toews powiedział, że uzyskanie zgody na zagospodarowanie przestrzenne dla jednego z transferów Calgary zajęło tylko miesiąc.

– To cudowne – powiedział. „Calgary przyjął inne podejście, które jest odświeżające, ponieważ wielu programistów było rozczarowanych spadkiem zatwierdzeń”.

Rada miasta Calgary przekształciła się z biur w budynki mieszkalne Kredka do oczu Do nadmiaru powierzchni biurowej i sposobu na rozwój bardziej tętniących życiem dzielnic śródmiejskich. Rząd federalny widzi je jako Szansa dla właścicieli i społeczności na zastąpienie nadwyżki powierzchni czynszami rynkowymi.

Gorstein postrzega je jako potencjalną okazję do stworzenia niedrogich mieszkań i ma nadzieję, że nie zostaną one pominięte.

„Jeśli gwarantują przynajmniej niektóre niedrogie, zorientowane na dochód jednostki, tego rodzaju rzeczy, myślę, że to całkowicie rozsądne” – powiedziała.

„Ale jeśli nie ma czegoś, co zapewniałoby przystępność cenową, tak naprawdę nie widzę, żeby dotyczyło to przystępności”.