Jak wynika z raportu „Occupier Insight – Rynek powierzchni magazynowych i magazynowych w Polsce H1 2023” przygotowanego przez Newmark Polska, zarówno najemcy, jak i deweloperzy są obecnie ostrożni w podejmowaniu decyzji, co skutkuje spadkiem aktywności najmu i wolumenu budowy. Jednocześnie wzrosła dostępność powierzchni w istniejących magazynach.
Na koniec II kwartału 2023 r. całkowite zasoby magazynowe i przemysłowe w Polsce przekroczyły 30 mln mkw. i osiągnęły poziom 30,6 mln mkw., co oznacza wzrost o 17,1 proc. w porównaniu z tym samym okresem 2022 r. Nowa podaż na pierwsze półrocze już prawie 2,6 miliona metrów kwadratowych; Łącznie w pierwszym kwartale 2023 roku oddano do użytku ponad 1,9 mln mkw., czyli ponad 73 proc. mkw. w drugim kwartale, co oznacza spadek o 64% kwartał do kwartału i 40% spadek.
Deweloperzy w dalszym ciągu zachowują ostrożność przy uruchamianiu nowych projektów magazynowych. Na koniec czerwca 2023 roku wolumen powierzchni magazynowej i przemysłowej w budowie wyniósł 2,13 mln mkw. i był na tym samym poziomie co w poprzednim kwartale (-1,3 proc.), ale spadł o 51 proc. rok do roku. Ze względu na wysokie koszty finansowania deweloperzy rozpoczną budowę dopiero po wcześniejszym wynajęciu co najmniej 50 procent całkowitej powierzchni budynku i mogą pozyskać najemców przed ukończeniem projektu.
Agnieszka Kiermakowska jest dyrektorem ds. badań i konsultingu oraz dyrektorem ESG w Newmark Polska
Aktywność leasingowa spada kolejny kwartał z rzędu. Całkowity popyt w okresie kwiecień-czerwiec 2023 r. wyniósł 1,04 mln mkw., co oznacza spadek o 13% kw/kw i 54% r/r. W I półroczu 2023 r. wynajęto ponad 2,2 mln mkw., co oznacza spadek o 41,5 proc. rok do roku.
Leasingodawcy dłużej podejmują decyzje dotyczące leasingu ze względu na ogólne koszty wynajmu magazynów, w tym opłaty za usługi, oraz konieczność restrukturyzacji łańcuchów dostaw. Kolejnym rosnącym trendem jest konsolidacja wielu lokalizacji bliżej rynku konsumenckiego w jednej lokalizacji, aby poprawić koszty operacyjne i zmniejszyć ślad węglowy.
Jakub Kurek, Dyrektor ds. Przemysłu i Magazynowania w Newmark Polska
W strukturze popytu w I półroczu 2023 roku dominowały nowe umowy najmu (50,5 proc.). Renegocjacje stanowiły 39,5 procent całkowitego przejęcia, ekspansje – pozostałe 10 procent. Warto również zauważyć, że w tym okresie w ramach krótkich umów najmu na okres jednego roku sprzedano łącznie 113 800 mkw.
Do największych transakcji w okresie sześciu miesięcy do końca czerwca 2023 r. należało przedłużenie umowy najmu 56 000 mkw. przez Tyco Electronics Polska. Prezentowany dla BestSecret przez Panattoni w województwie lubuskim, a nowa umowa najmu na 43 300 mkw. w 7R Park Wrocław West II została podpisana przez poufnego najemcę.
Na koniec czerwca 2023 r. współczynnik pustostanów wyniósł 6,7 proc., co oznacza wzrost o 0,3 p.p. kwartał do kwartału i 3,4 p.p. rok do roku. Pustych jest 2,06 mln mkw. budynków istniejących i 1,3 mln mkw. budynków w budowie. Wydłużający się czas podejmowania decyzji przez najemców podniósł średni współczynnik pustostanów w projektach w budowie do 61 proc. z 48 proc. w II kwartale 2022 r.
Na koniec II kwartału 2023 roku najwyższy czynsz za magazyny panował w Warszawie (Strefa 1). Patrząc w przyszłość, presja na wzrost stawek czynszów będzie się utrzymywać, szczególnie w magazynach spełniających najwyższe standardy zarówno pod względem wydajności, jak i raportowania ESG.
„Irytująco skromny fanatyk telewizyjny. Totalny ekspert od Twittera. Ekstremalny maniak muzyczny. Guru Internetu. Miłośnik mediów społecznościowych”.
